Уолл-стрит продаёт дата-центры как крупную ставку на недвижимость: риски огромны
Что продаёт Уолл-стрит? Blackstone и другие альтернативные инвестиционные компании приносят экспозицию дата-центров в публичные и частные инвестиционные инструменты. Возмущение рядовых граждан продолжает расти на фоне восторженных и глубоких инвесторов Уолл-стрит, ставящих на то, что искусственный интеллект — экономический двигатель будущего.
Что меняется? BXDC от Blackstone — публичный REIT, компания по услугам дата-центров Brookfield Csquare провела IPO в июле, а Blue Owl, по сообщениям, рассматривает публичный инструмент для дата-центров.
Каковы риски? Инвесторы сталкиваются с задержками проектов, ограничениями мощности и разрешений, концентрацией, рефинансированием и рисками ликвидности, даже по мере роста спроса на ИИ.
Дата-центры разделили Америку. На фоне роста раздражения рядовых граждан финансовые фирмы пытаются продавать инвесторам ИИ-инфраструктуру как часть распределения недвижимости, способного диверсифицировать портфель. И пока дата-центры, питающие ответы Google Gemini, Meta Muse, Anthropic Claude и OpenAI ChatGPT, распространяются по ландшафту США, эти инструменты всё чаще доходят и до розничных инвесторов.
По большей части фонды альтернативных инвестиционных компаний остаются провинцией институциональных инвесторов вроде пенсионных фондов. Но тренд в ограниченной степени коснулся и розничного рынка. Гигант альтернативных инвестиций Blackstone оказался в авангарде, создав в этом году Blackstone Digital Infrastructure Trust — недавно сформированный инвестиционный траст недвижимости (REIT), торгуемый на NYSE. «Мы увидели в этом возможность захватить весь рынок стабилизированных дата-центров и построить дом на публичном рынке, где, как мы считаем, ему и место», — сказал генеральный директор Ник Пелл в интервью CNBC «Squawk on the Street» в мае.
Хотя многие новые проекты дата-центров в США остаются зависимыми от сдвигов общественного и политического мнения — и различных мораториев, включая штаты Нью-Йорк и Техас, — REIT Blackstone в первую очередь фокусируется на дата-центрах в уже зрелых рынках, таких как Северная Вирджиния и Даллас. «Это самый низкорисковый способ сыграть», — сказал Пелл, добавив, что Blackstone затем может вручную отбирать дата-центры для инвесторов из того, что она называет рынком в $300 млрд. Компания продала 87,5 млн акций по $20 за штуку в дебюте в середине мая. Но с тех пор фонд упал примерно на 16%, с акциями, закрывшимися ниже $17 в четверг.
Blackstone отказалась от дальнейших комментариев.
Equinix и Digital Realty Trust, разработчики дата-центров, торгующиеся как REIT, в долгосрочной перспективе чувствовали себя хорошо, хотя их акции застопорились с момента запуска BXDC. Пелл описал возможность на последнем звонке о результатах как «масштабную: совокупный адресный рынок нашего бизнеса, как ожидается, превысит $1 трлн в ближайшие несколько лет».
Дата-центры — всё более крупная часть строительных расходов по стране. Фактически, строительные расходы в США подпираются ИИ-строительством, тогда как расходы многих других секторов снижаются.
Blackstone не одинока среди альтернативных инвестиционных компаний, предлагающих дата-центры как возможности для инвестиций. Blue Owl, уже управляющий частным цифровым инфраструктурным фондом для состоятельных инвесторов, по сообщениям, рассматривает запуск публичного REIT стоимостью до $6,5 млрд, который объединит существующие инвестиции в дата-центры в новый фонд. Компания говорит, что владеет более чем 130 дата-центрами на 32 глобальных рынках с активами свыше $18 млрд. Для сравнения, BXDC от Blackstone ещё не разместил капитал.
Хотя Brookfield Asset Management не REIT, она листинговала свою компанию услуг дата-центров Csquare как отдельный торгуемый инструмент на NYSE в июле. Её акции упали почти на 16% с момента дебюта.
Но инвестиционный случай сталкивается с встречным ветром, который был менее силён, когда Blackstone запускала фонд: быстро растущая политическая реакция. Национальные опросы Gallup показали, что 70% американцев против строительства дата-центра в их районе, и оппозиция двухпартийна. Нью-Йорк стал первым штатом, принявшим в июле мораторий на новые одобрения гипермасштабных дата-центров, а Техас последовал в августе: губернатор Грег Эбботт — называвший штат «эпицентром» ИИ годом ранее — распорядился остановить новые одобрения.
Эти риски глобальны и для инвесторов, владеющих и финансирующих проекты по всему миру. Австралийская компания дата-центров, поддерживаемая Nvidia и Blackstone, только что сняла запланированное IPO из-за слабого интереса инвесторов.
Есть и более широкая экономическая волатильность, всё чаще связанная с ИИ-торговлей. В четверг многие ИИ-акции упали, когда сообщили, что прогноз выручки OpenAI почти на $20 млрд ниже предыдущего прогноза.
Сабур Молла, профессор финансов в Gettysburg College, сказал, что дата-центры могут быть привлекательными долгосрочными инвестициями из-за растущего спроса на облачные вычисления, ИИ, цифровые сервисы и хранение данных. «Высококачественные объекты могут генерировать относительно стабильный арендный доход через долгосрочные арендные соглашения с крупными технологическими компаниями», — сказал Молла, добавив, что основные потенциальные вознаграждения включают устойчивый арендный доход, экспозицию к структурному росту цифровой экономики и диверсификацию за пределы традиционных секторов недвижимости. Однако, по его словам, сектор крайне капиталоёмкий и критически зависит от надёжного доступа к электричеству, системам охлаждения и сетевому подключению. «Ключевые риски включают переоценку, вызванную чрезмерным энтузиазмом вокруг ИИ, существенные расходы на разработку и обслуживание, зависимость от ограниченного числа крупных технологических арендаторов и ограничения доступности электроэнергии».
Дополнительные опасения включают технологическое устаревание, риск рефинансирования, задержки строительства и необходимость продолжающихся капитальных расходов.
Трейдеры на платформе рынков прогнозов Kalshi всё более позитивны по поводу продолжения ИИ-строительства в США, видя 75%-ную вероятность того, что к 2027 году будет более 5100 запланированных или действующих дата-центров (по сравнению с ~4700 сейчас).
Розничный интерес до сих пор ограничен. Даже в REIT Blackstone, который можно покупать и продавать как любые акции, примерно 94% владения институциональные. Но тренд привлечения большего числа частных инвестиций к розничным инвесторам готов ускориться: председатель SEC Пол Аткинс на прошлой неделе представил предложения по расширению доступа розничных инвесторов к частным инвестициям.
Эксперты предостерегают, как показывает объявление Oracle, что инвесторам следует действовать осторожно, как с любым новым классом активов. Для начала, ликвидность — большая проблема. Если вы думаете, что можете использовать инвестиции в дата-центр как банкомат, вы можете разочароваться.
«Инфраструктура за этими инвестициями была построена для относительно небольшого числа институциональных инвесторов, делающих крупные обязательства, а не для миллионов розничных инвесторов, вкладывающих меньшие суммы», — сказал Эндрю Тарвер, президент Altic (Private Markets) в InvestCloud. Он описывает это как модель «почтового отделения»: систему для более медленных ручных транзакций, а не непрерывной розничной активности. Прежде чем вкладываться во что-либо за пределами публично торгующейся ценной бумаги с ежедневной ликвидностью, инвесторы должны понимать, как работают окна погашения, лимиты ликвидности и базовые активы. Даже изощрённые инвесторы видели, как эти лимиты могут быть проблемой в битве между менеджерами частных кредитных фондов и акционерами за погашение в 2026 году, когда инвесторы бросились к выходу из-за опасений «SaaSpocalypse».
В целом фонд дата-центров может подходить как скромное долгосрочное распределение портфеля, но Джейк Фэлкон, генеральный директор Falcon Wealth Advisors, сказал, что инвестиции в дата-центры не стоит делать спонтанно. Он сказал, что публичный REIT — подходящий инвестиционный инструмент для многих частных инвесторов. «Поскольку они предлагают ликвидность, я не так против них, как против частных фондов, — сказал он. — Частному инвестору нужно утроить своё понимание, прежде чем вкладываться в альтернативные фонды… Следует посмотреть на свой общий портфель и спросить себя, необходимо ли рассматриваемое вложение для достижения той цели, которую они ставят перед деньгами».
